El mercado de alquileres en Argentina está experimentando una transformación significativa con la derogación de la Ley de Alquileres, vigente desde 2020.
Las recientes declaraciones del presidente Javier Milei señalan un cambio en la normativa que rige los contratos de alquiler, enfocado en desregular la economía y las relaciones de la sociedad civil.
¿Qué Cambia con la Nueva Legislación?
Duración y actualización de contratos
Bajo el Código Civil y Comercial de 2015, los contratos de alquiler volverán a tener una duración estándar de dos años, con actualizaciones semestrales pactadas entre inquilino y propietario.
Flexibilidad en la moneda y ajustes
Los contratos podrán establecerse en cualquier moneda, y las partes podrán pactar libremente el tipo de actualización, utilizando cualquier índice acordado.
Aspectos legales relevantes
Entre los cambios más destacados, se encuentra la posibilidad de establecer el contrato en cualquier moneda, pactar diferentes tipos de actualización, y la posibilidad de rescindir el contrato anticipadamente pagando el 10% del monto restante.
Qué pasa con los Contratos Actuales
- No Retroactividad: Los contratos ya en curso no se verán afectados por estas modificaciones. Estos seguirán vigentes bajo las condiciones establecidas hasta su expiración.
- Cambios Futuros: Los nuevos contratos que se celebren tras la promulgación de la nueva ley deberán ajustarse a las nuevas disposiciones. Esto incluye la duración de tres años y ajustes anuales.
Opiniones y expectativas del sector inmobiliario
- Desafíos y Oportunidades: Mientras algunos expertos ven la derogación de la ley como una oportunidad para revitalizar el mercado de alquileres y ofrecer más opciones a los inquilinos, otros destacan la necesidad de considerar cómo estas modificaciones afectarán el acceso a la vivienda.
- Perspectiva de los Propietarios: Se espera que la derogación de la Ley de Alquileres favorezca a los propietarios, permitiéndoles incrementar los montos de alquiler ante la demanda y ajustar los requisitos para alquilar.
Detalles Técnicos de la Derogación de la Ley de Alquileres
La derogación de la Ley de Alquileres en Argentina se concreta a través de un conjunto de modificaciones técnicas detalladas en el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU).
Estas son algunas de las alteraciones más relevantes:
- Artículo 249: Derogación de la Ley N° 27.551, que regulaba los alquileres desde 2020.
- Artículo 250: Modificación del artículo 765 del Código Civil y Comercial, determinando que el deudor solo se libera si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada.
- Artículo 251: Cambio en el artículo 766, referente a la obligación del deudor de entregar la cantidad de moneda especificada, independientemente de su curso legal.
- Artículo 252: Introduce el principio de libertad de contratación en el artículo 958.
- Artículo 253: Establece en el artículo 960 que los jueces no pueden modificar las estipulaciones de los contratos.
- Artículo 254: Modifica el artículo 989 sobre el control judicial de cláusulas abusivas.
- Artículo 255: Cambio en el artículo 1196 relacionado con la fianza, garantía y periodicidad del pago.
- Artículo 256: Modificación del artículo 1198, estableciendo el plazo de las locaciones.
- Artículo 257: Alteración en el artículo 1199 sobre moneda de pago y actualización de alquileres.
- Artículo 258: Derogación del artículo 1202 del Código Civil y Comercial.
- Artículo 259: Eliminación de los artículos 1204 y 1204 bis del mismo código.
- Artículo 260: Incorporación de un nuevo inciso al artículo 1219, permitiendo la resolución del contrato por cualquier causa establecida en el mismo.
- Artículo 261: Reemplazo del artículo 1220, relacionado con la resolución imputable al locador.
- Artículo 262: Modificación del artículo 1221, permitiendo la resolución anticipada del contrato por el locatario bajo ciertas condiciones.
- Artículo 263: Derogación del artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial.
Estos artículos conforman la base del nuevo marco normativo que rige los contratos de alquiler en Argentina tras la derogación de la Ley de Alquileres, marcando un giro significativo en las políticas de vivienda y alquiler en el país.
Qué ocurrirá con la derogación de la Ley de Alquileres
La derogación de la Ley de Alquileres y su reemplazo por el Código Civil y Comercial de 2015 introduce un nuevo paradigma en el mercado inmobiliario argentino.
Estos cambios buscan ofrecer mayor flexibilidad y libertad en las negociaciones entre propietarios e inquilinos, pero también plantean interrogantes sobre el impacto en el acceso a la vivienda y la estabilidad de los precios de alquiler.
Como siempre, el tiempo será el mejor juez de estos cambios legislativos y de su impacto real en la sociedad argentina.